“Yüksek Katın Önüne Geçecek Tedbirler Almak Belediyenin Görevidir”
Başkan Aslan, “Yüksek katın önüne geçecek tedbirler almak muhakkak belediyenin görevidir çünkü yüksek kat yapma konusuna önlem alınmazsa suistimale açık bir konu hakkında tedbir alınmamış olur. Fakat Eksik kat yapma konusu suistimale açık bir konu veya sürekli talep edilen bir durum değildir. Bu sebeple bunu kısıtlayıcı bir karara gerek yoktur. Bu karar Sektörümüz tarafından hiçbir zaman kabul edilmeyecek ve hangi dönem, hangi yönetim olursa olsun bu kararın düzeltilmesi için mücadelemiz, düzeltilene kadar sürecektir.” dedi.
Hakan BAKAR/SİVAS-BHA
SİMDER Sektörel İstişare Sonucu Tavsiye Metni Hazırladı.
Sivas İnşaat Müteahhitleri Derneği (SİMDER) tarafından sektörde yaşanan sorunları ve çözüm önerilerini içeren kapsamlı bir istişare raporu yayımlandı. Dernek Başkanı İnşaat Mühendisi Gökhan Fatih Aslan, hazırlanan istişare raporu ile müteahhitlerin yaşadığı sorunlar ve talepler sıralandı.
Sivas İnşaat Müteahhitleri Derneği (SİMDER) tarafından hazırlanan Sektörel İstişare Sonucu Tavsiye Metninde şu tavsiyeler yer aldı.
MADDE :1 Kat sınırı ve yükseklik sınırı verilen parsellerde TAKS kısıtlamasının kaldırılmasının daha uygun bir yöntem olduğunu savunuyoruz. Nitekim; Emsalin kat adedine bölünmesiyle ortaya çıkan Taks'ın yeterli bir sınırlayıcı öğe olduğu görülmektedir. Bu yöntem sayesinde hiçbir parselde konsol oluşmayacak ve böylelikle daha sağlıklı binalar ortaya çıkacaktır. Böylelikle hem yangın, hem deprem açısından da daha güvenli yapıların inşaa edilmesine imkan sağlanacaktır.
MADDE :2 Kentsel Dönüşüm Kapsamında Riskli Yapı Onayı alınan yerler ile alakalı pozitif bir ayrım yapılması ve meclis kararı ile emsaline %20 artış sağlanması, Ruhsat harçlarında indirim yapılması mümkünse tamamen muaf tutulması, otopark harçlarından muaf tutulması, imar durumu, yol kotu belgesi v.b. resmi belge harçlarından muaf tutulması gibi teşvik edici çalışmalar yapılmasının uygun olacağını düşünmekteyiz. Kentsel dönüşüm Sayın Bakan Murat Kurum'un ifadesiyle "Bir milli güvenlik meselesidir." ve yıkılan binaların yerine rantabıl yeni projelerin üretilebilmesi için yenisinin eskisinden daha avantajlı hale dönüşmesi ve vatandaşın fark ödemeden veya çok cüzi miktarlarla yeni dairesine erişebilmesine katkı sağlayacak çözümlerin ortaya konması ve Belediye'nin bu konuda dönüşüme katkı sunması gerekmektedir.
MADDE :3 Eksik kat yapabilme koşulları ile ilgili almış olduğunuz kararı piyasa kabullenmemiştir. İlk günden beri bu konuda sektörümüz adına oluşan endişeleri kurumunuzla paylaşmış ve bu konuda geri adım atılmasını ısrarla talep etmiştik. Bu madde gündeme geldiği günden itibaren piyasada olumsuz yankı bulmuş, henüz uygulamaya koyulmadan dahi söylentisi bile birçok yerde çeşitli sorunların derneğimize aksettirilmesine neden olmuştur.
Paydaşlarımızla defalarca yaptığımız toplantılarda bu madde ne mühendisler ne mimarlar ne de müteahhitler tarafından kabul görmemiştir. Daha öncede defalarca belirttiğimiz gibi; bir bölgede Kat rejimini bozan husus müteahhitlerin yüksek kat yapma arzularından kaynaklanabilir, fakat eksik kat yapma arzularından kaynaklanamaz. Eğer bir müteahhit bir yerde eksik kat yapmak istiyorsa mutlaka o arsayla ilgili böyle bir çözüm ihtiyacı doğmuş demektir.
Ayrıca bu madde bazı parsellerde tek daire üzerinde 10-12 binaların oluşmasına neden olacağından şehrin siluetinde uzun ince binaların oluşmasına neden olacaktır. Başka bir örnekle konunun daha anlaşılabilir bir hale gelmesi açısından; 12 kat imarlı 96 dairelik bir parsel düşünün, buraya 4 daire üzerine 12 katlı toplam 48 daireden oluşan 2 blok yapılabiliyorken, müteahhit buraya 4 daire üzerine 8 katlı 32 daireden oluşan 3 blok yapmak istiyor. Her iki projede toplamda 96 daire. 3 blok ve daha az katlı olan proje müteahhit açısından daha maliyetli olmasına rağmen, deprem sonrası oluşan müşteri tercihlerine göre veya arsa sahibi ile arasında yapacağı paylaşıma göre 3 blok olan projeyi tercih edebilir. Başka bir örnek verecek olursak; Ticari potansiyeli yüksek olan 12 kat imarlı olan bir parselde müteahhit emsalinin büyük bir kısmını dükkanda kullanıp, üst katlarda 7- 8 katta dairelerini çözebilir, veya kademeli olarak 10-9-8-7-6-5 olarak merdiven gibi kademeli bir bina tasarımı ortaya koyabilir, tüm bu seçenekler hem bölgede farklı tasarımların ortaya çıkması, hem de çevresinde ki diğer binalarında cephelerini rahatlatması açısından olumlu bir durumdur. Bu tür eğilimler suistimallere açık, sürekli talep edilen eğilimler değildir. Yüksek katın önüne geçecek tedbirler almak muhakkak belediyenin görevidir çünkü yüksek kat yapma konusuna önlem alınmazsa suistimale açık bir konu hakkında tedbir alınmamış olur. Fakat Eksik kat yapma konusu suistimale açık bir konu veya sürekli talep edilen bir durum değildir. Bu sebeple bunu kısıtlayıcı bir karara gerek yoktur.
Bu karar Sektörümüz tarafından hiçbir zaman kabul edilmeyecek ve hangi dönem, hangi yönetim olursa olsun bu kararın düzeltilmesi için mücadelemiz, düzeltilene kadar sürecektir.
MADDE :4 Bina cephelerinde yapılacak imalatların (kaplama,sıva,yalıtım payları,) parsel sınırını geçemez ifadesini doğru bulmuyoruz.Bir müteahhit iyi bir cephe, iyi bir yalıtım yapıyor diye bu şekilde cezalandırılmamalıdır. Bir binanın cephesinde yapılacak olan imalatlar iyi bir yalıtım iyi bir kompozit cephe ile birlikte maximum 15-20 cm'i bulmamaktadır. Yola sıfır bitişik nizam olan parsellerde bile bu durum göze batacak bir sorun teşkil etmeyeceği gibi güzel yapılmış bir binanın kendisini ortaya koymasında bir fark oluşturan unsur olacaktır. Yanında yapılacak olan diğer binalarında bu tür farklı görsele sahip kaliteli dış cephesi olan bir tasarım ortaya koymasını teşvik edecek ve şehrin silüetine olumlu katkı sunacaktır. Aksi takdirde almış olduğunuz bu kısıtlayıcı karar müteahhitlerin cepheden 15-20 cm'i kullanarak blok boyunda 2-3 m2 dairesini büyütme arzusu daha kalitesiz, görsel olarak bir estetik barındırmayan lojman gibi tek düze binaların yapılmasına neden olacaktır.
MADDE :5 Binaların altına dükkan yapılabilmesi ile ilgili getirmiş olduğunuz kısıtlamaları yerinde bulmuyoruz. Ülkemizde gelişmiş birçok il merkezlerde ki cazibesini kaybetmiş, artan işyeri kiraları, trafik ve park sorunları esnafları şehrin farklı bölgelerinde ticaret yapma eğilime yöneltmiştir. Özellikle perakende satışı olmayan hizmet sektöründe faaliyet gösteren bir çok işletme için önünde ki yolun, caddenin ve sirkülasyonun bir önemi kalmamıştır. Gelişen internet ortamı bu konuda tetikleyici başka bir unsur olmuş ve birçok işletme kirası daha düşük olan ara mahallelerde ki kirası düşük dükkanları tercih eder hale gelmiştir. Ayrıca bir yerde dükkan yapmak veya yapmamak belediyenin, mimarin, müteahhittin tercihi ile belirlenmez, o bölgede ki ihtiyaç ile belirlenir. Bazen 30 metrelik yola cephesi olan ticari imarlı bir yerde dükkan riskli bir yatırım olabilirken, bazen7 metrelik yola cephe konut imarlı bir yerde dükkan çok cazip olabilir. Bu sebeple bu konulara belediyenin müdahale etmemesi, arz talebin kendiliğinden oluşmasına müsaade etmesi gerekir. Bu konu da 3 kat ve üzeri olan her yerde müteahhit istediği takdirde zemin katı dükkan yapabilmelidir. Bu yıllardır ülkemiz genelinde bir çok ilde Sivas'ta dahil olmak üzere bu şekilde uygulanmış ve bu konuda ne bir problem, ne de aksi yönde bir talep olmamıştır. Bu konuda ki kararınızdan vazgeçmenizi sektörümüz ve tüm paydaşlarımız adına talep etmekteyiz.
MADDE :6 Sizden önceki dönemde de plan notlarında tartıştığımız ve kabul etmediğimiz, "Zemin kat Ticari Kullanım alanı üst katlar konut iz düşümünü taşamaz." ibaresini her fırsatta reddettiğimizi gerekçeleriyle birlikte dile getirdik ve getirmeye devam edeceğiz. Bu madde Ticaretin ve tasarımın önüne geçmekte, Ne meslektaşlarımız Ne de paydaşlarımız tarafından olumlu karşılanmamaktadır. Bu maddenin iptalini ısrarla talep etmekteyiz. Nitekim; Zemin katta Taks'ın izin verdiği ölçüde Ticari bağımsız bölüm yapılması hem bölgeye, hem projeye değer katmakta, hem de taban alanının daha geniş olması statik açıdan da olumlu bir katkı sunmaktadır. Ayrıca Zemin kat Taks sınırları içerisinde ise, Projede Emsal ve kat sınırlamalarına uyuldu ise bunların dışında yapılan müdahaleler sadece tasarıma ve yatırıma müdaheledir. Bizler hem sektörümüz, hem şehrimiz adına yapılan bu tür müdahaleleri kabul edemeyeceğimizi ifade etmeliyiz.
MADDE :7 Recep Tayyip Erdoğan Bulvarı ikinci kısımda daha önce alınan bir karar ile bağımsız bölüm büyüklüğüne 150 m2 şartı getirilmiş ve bu sektörümüz açısından olumsuz bir gelişme olarak değerlendirilmişti, Daha sonra bu konuda yaptığımız görüşmeler ve gerekçeli itirazlarımız sonucu yapılan bir iyileştirme ile bölgede 125m2 ile sınırlanan daire büyüklüğü şartı getirildi. Alınan bu karar piyasa gerçekleriyle örtüşmemekte ve ekonomik açıdan daha maliyetli dairelerin üretilmesini mecburi kılmakta, ayrıca zaten zor olan konuta erişimi daha da zorlaştırmaktadır. Bu konuda Belediyenin böyle bir sınırlama koyması ilkesel olarak da kabul edilemez bir durumdur. Özellikle günümüzde aile yapılarının küçüldüğü, gelir seviyelerinin düştüğü, konuta erişimin her geçen gün imkansız hale geldiği bir ortamda Belediyenin almış olduğu bir kararla daha büyük, daha maliyetli bir seçenekte ısrarcı olması ve sektörü buna mecbur tutması anlaşılabilir bir durum değildir. Sonuç olarak, bu bölgede ciddi bir 2+1 ihtiyacı olacağı çok rahat öngörülebilmektedir. Belediyenin kaygısı bu bölgede 1+1 yapılmaması, nezih bir aile semti oluşturulması yönünde ise; bu duruma da anlayış göstererek en azından bu sınırlamanın "Brüt 85 m2" olması yönünde düzenleme yapılmasını talep ediyoruz.
MADDE :8 Otopark yapılması amacıyla 2.80 subasman kotunun kullanılmasının sayabileceğimiz çok sayıda faydaları vardır.Bunun başka illerde ve yanı başımızda Şarkışla’da dahi uygulanan örnekleri bulunmaktadır. Bu sebeple bu fayda sağlanırken bitişik nizam,blok nizam, ayrık nizam, gelişme konut alanı ,yerleşik konut alanı gibi ayrımlar yapılmadan heryerde ,her bölgede herkesin istifade etmesi sağlanmalıdır. Ayrıca Küçük sanayi sitesi (KSS) olarak belirlenmiş parsellerde 5 metre ve üzeri olan ön bahçe mesafesinde otopark tanzim edilebildiği gibi tick ve tictk olan yerlerde de ön bahçe mesafesinde otopark tanzim edilebilmelidir. Bu konuda şehrimiz genelinde otopark sorunun çözümüne yönelik ortak amaca hizmet etme bilinciyle sektöründe işini kolaylaştıracak çözümlerin ortaya konması gerekmektedir.
Suistimale açık olan hususların önü kapatılmalıdır.
-Otopark yapmak amacıyla 2.80 subasman kotu kullanılan binalarda bodrumda herhangi bir gerekçeyle bağımsız bölüm yapılamaz
-6 kat ve üzeri binalarda ikinci bodrum yapmak şartıyla, 2.80 subasman kotu kullanılabilir. ve buna benzer maddeler eklenerek bir takım sorunlarında önüne geçecek şekilde bir karar alınmalıdır.
MADDE :9 Müteahhitler ve arsa sahibi her imar durum belgesi aldığı yere inşaat yapmamaktadır. Mimarlar tarafından müteahhitlere, müteahhitler tarafından arsa sahibine daha net bilgi verebilmek için bilgi amaçlı düşük ücretli (100 TL) imar durum belgesi düzenlenmelidir. Bu imar durum belgelerinin üzerine "Bilgi amaçlıdır" diye not düşülmeli ancak ruhsat aşamasında kullanılmak üzere ayrıca bir imar durumu belgesi düzenlenmelidir. Asıl harç bu ruhsatta kullanılacak olan imar durum belgesinden alınmalıdır. Yani "Bilgi Amaçlı İmar Durum Belgesi" ve "Resmi İmar Durum Belgesi" olmak üzere iki farklı belge olmalıdır.
MADDE :10 Şantiye su ücretlerine gelen fahiş zamlar meslektaşlarımız tarafından eleştirilmektedir. Bu konuda daha önce de defalarca belirttiğimiz gibi metrekare üzerinden belirlenen sabit ücretler adeletsizliğe yol açmaktadır. Kışın birçok şantiyede sular donmasın diye musluklar sonuna kadar açık bırakılarak ciddi sarfiyata neden olmakta, ayrıca bu uygulamaya kızan, tepki gösteren bazı meslektaşlarımız tarafından da bu su kullanımı doğru yönetilmemekte ya da denetlenmemektedir. Şantiyelere su saati uygulaması getirilmeli ve her şantiye kullandığı kadar fatura ödemelidir. Bu konu maalesef bu çağda tartışılması bile abes olan bir konudur. Bu uygulama hakkında bugüne kadar hiçbir yasal hak arayışına girilmemiş, tarafımızdan hep yapıcı öneri ve tavsiye şeklinde talebimiz kurumunuza iletilmiştir. Fakat takdir edersiniz ki ne hukuka, ne adalete, ne vicdana sığmayan bir uygulama yıllardır sektöre dayatılmakta ve yapılan uyarılar dikkate alınmadığı gibi bir de üstüne zam yapılarak m2'si 20 TL gibi fahiş bir artış yapılmaktadır. Bugün bu uygulama nedeniyle 80 daire bir inşaatın şantiye su ücreti yaklaşık 300-350 Bin TL civarında tutmaktadır. Bu kabul edilemez bir rakamdır. Acilen bu uygulamadan vazgeçilmesi ve en adaletli olan su saati sistemine dönülmesi gerekmektedir.
MADDE :11 Kiremit ile ilgili uygulama yine aynı şekilde sektörde karşılık bulmamış, mevsimsel olarak ve teknik olarak uygulanabilir olmadığı görülmüş fakat ısrarla sürdürülen bir uygulamadır. Yaptığımız binalarda sorunlar yaşanmakta ve müşteri şikayetleri giderilememektedir. Şehrimizin bir kış memleketi olduğu ve kiremit konusunda yeterli usta ve kaliteli malzeme tedariği de sağlanamadığı düşünüldüğünde bu uygulamanın sahada karşılığı olmadığı çok net bir şekilde ortaya koyulmuştur. Meclis kararıyla kiremit ile ilgili maddeye atıfta bulunarak, "Kiremit renkli sac kullanılabilir." ifadesine yer verilerek bu sorun çözülmelidir.
Sektörümüz adına yapmış olduğumuz çalışmalarımıza, tespit ettiğimiz sorunların çözümüne katkı sunmanızı, Almış olduğunuz tüm kararların sahada uygulayıcısı olan müteahhitlerin geniş çaplı istiareleri sonucu ortaya çıkan bu tavsiye metnini dikkate almanızı rica ederiz
SİMDERYön.Kur.Bşk. İnş.Müh. Gökhan Fatih ASLAN
